01.
今年是6月28日,再過三天,就是浩蕩100周年紀(jì)念日。
青山不改,紅旗飄飄。
作為一名老黨員,海盜總是懷有一顆紅心。
02.
今天我們聊一聊集中土拍的事情。
今年三月以來,重慶樓市行情比較好,四月同樣行情比較好。而四月底土拍,延續(xù)了重慶這波行情。
于是,就有人簡(jiǎn)單得出結(jié)論,說是因?yàn)橥僚乃孕星楹?。顯然,重慶樓市行情是個(gè)比較復(fù)雜的事情,不是單一原因引起的單一結(jié)果。
那么,
重慶房?jī)r(jià)究竟是漲好呢?還是不漲好呢?
或者說是漲到什么位置才好呢?
03.
當(dāng)然,不管是重慶樓市行情,還是本文寫作,都有一個(gè)基本前提:房住不炒。
反過來說,你也不能說重慶房?jī)r(jià)漲了,就是在炒房。事實(shí)上,重慶城市競(jìng)爭(zhēng)力提高,也會(huì)影響到重慶房?jī)r(jià)。消費(fèi)能力購買能力與房?jī)r(jià)相匹配,才是合適的。
04.
終于說到今天主題:
今年重慶第二次集中土拍,據(jù)說延期了。
為什么要延期?
延期有什么影響?
05.
就重慶第二次集中土拍延期的事情,網(wǎng)上已有了廣泛傳播與討論。但是,相關(guān)職能部門比較低調(diào)。
海盜私下問了兩個(gè)相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)伙伴,他們都說“不知道”,而同時(shí),他們都沒否認(rèn)。
顯然,重慶第一次土拍備受關(guān)注,這次他們的低調(diào),是完全可以理解的。
隨后,我們向重慶多家房地產(chǎn)開發(fā)商證實(shí),的確是延期了,具體延期到什么時(shí)候不是很清楚,很可能是八月份。
06.
4月底重慶第一次集中土拍。
6月份隔壁成都土拍。
成都這次土拍呈現(xiàn)幾個(gè)主要特點(diǎn):
首先,成都整體策略非常鮮明——限房?jī)r(jià),定品質(zhì),競(jìng)地價(jià)。
其次,成都土拍這次自持比例非常高。比重慶高,也比他自己之前高。比如他們有的地塊自持比例從30%起拍,結(jié)果拍到了59%成為自持比例最高的地塊,可以說比例高得驚人。
同時(shí),他還有很細(xì)節(jié)的要求,比如租賃住房自持年限為30年,在自持年限內(nèi)只能用于租賃,不得分割抵押,轉(zhuǎn)讓,若實(shí)施整體轉(zhuǎn)讓,整體抵押等處置,仍未租賃住房,不得分割銷售。
第三,這次知名龍頭房企,拿地非常少。比如萬科融信分別收獲2宗地,而華潤(rùn)龍湖僅斬獲1宗地。
這說明什么呢?
坦率地說,不是好消息。因?yàn)榇蟮禺a(chǎn)商投拓部門對(duì)土地的研判能力更強(qiáng),他們不拿就意味著拿了就難算得過來賬。
顯然,作為相鄰情況相近的兩個(gè)城市,4月重慶土拍給成都提供的借鑒與啟示,而成都6月土拍,又給重慶下一輪土拍,會(huì)提供借鑒與啟示。
(重慶第二次土拍,自持比例將如何漲?)
07.
所以,我們可以認(rèn)為,重慶今年第二次土拍延期,一定是為了更為精準(zhǔn),更為合理地進(jìn)行調(diào)控。
這不管是對(duì)職能部門,對(duì)開發(fā)商,對(duì)購房者,對(duì)房?jī)r(jià),
都是好事!
08.
我們宕開一筆,講兩個(gè)其它故事。
第一個(gè)。
重慶出去的某知名開發(fā)商,女BOSS前面召開國內(nèi)城市總經(jīng)營(yíng)會(huì)。主要議題就是:
“地產(chǎn)微利時(shí)代下,某某集團(tuán)何去何從?”
說微利就是客氣的了,好些地方更是負(fù)利。而這家集團(tuán)前面這一輪,除了在重慶有較大斬獲之外,在國內(nèi)其它地方拿地較少,接下來會(huì)較大裁員,并進(jìn)行個(gè)別區(qū)域合并。
或許接下來就有震驚業(yè)內(nèi)的關(guān)鍵人事變動(dòng)。
對(duì)某某集團(tuán)這樣之前以地產(chǎn)為主的集團(tuán)來說,一方面是地產(chǎn)的調(diào)整,另一方面是尋求地產(chǎn)之外的真正的增長(zhǎng)曲線。
但是,這并不容易。
第二個(gè)。
我們說下龍湖,龍湖最近大量擴(kuò)張?zhí)旖?,以重慶為例,南坪天街,蔡家天街,大渡口天街,解放碑天街,要么完全確定,要么基本確定。
龍湖對(duì)天街的投入,海盜私下了解,是千億級(jí)別的投入。
天街會(huì)是龍湖的第二曲線嗎?
要么是。
要么不是。
是就還好。因?yàn)辇埡y天街,在拿地方面會(huì)有部分優(yōu)勢(shì),金科也跟到在學(xué),就好比金科最近深度融合紅星愛琴海,就是這相同邏輯。
如果天街做不到龍湖的第二曲線,那就會(huì)相當(dāng)麻煩。這就像前面我們說的,天街是動(dòng)輒千億的大投入,
承受不了失敗。
所以,不要以為開發(fā)商日子就那么好過,各有各的難處。
(商業(yè)是龍湖轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵密碼之一嗎?)
09.
回頭再說成都。
成都這一輪本地開發(fā)商非常熱情,國內(nèi)知名開發(fā)商冷淡。假定,我們說假定這一輪下來,未來情況不太好,本地開發(fā)商都陷進(jìn)去了,成都經(jīng)濟(jì)會(huì)不會(huì)受到重大打擊?
不要以為這個(gè)幾率小,不然為何大開發(fā)商表現(xiàn)平淡?
所以,土拍相關(guān)主管部門,至少要關(guān)注到下面四重考量。
第一重:房住不炒,第二重:地方發(fā)展與成本考量,第三重,購房者消費(fèi)能力考量,第四重,開發(fā)商承受能力考量。
要在這四重考量之內(nèi),找到一條合適的道路,這注定是一條狹小的需要你精準(zhǔn)研判的路徑。
所以,
土拍延期是重慶高度重視第二次集中土拍的表現(xiàn),重慶再出現(xiàn)第一次土拍的相同火熱可能性不大,而同時(shí),原本房?jī)r(jià)相對(duì)不高的重慶,又面臨強(qiáng)烈成長(zhǎng)沖動(dòng)。
10.
重慶房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎?
重慶房?jī)r(jià)具體漲到什么位置,才合適呢?
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